Si en este momento de tu vida estás considerando comprar una casa pero no sabes lo que esto implica, este artículo es lo que estabas buscando.

Aquí te vamos a decir los puntos importantes que necesitas saber acerca de las hipotecas y cómo la gente los usa como su única opción para comprar casa nueva.

En este texto conocerás qué instituciones ofrecen este tipo de productos, los requisitos para solicitarlos, los tipos de hipotecas que existen y los elementos que las integran.

Lo mejor es que descubrirás todo acerca de las hipotecas, para que puedas evaluar si ésta es la opción que en verdad te conviene o si necesitas otra opción.

¿Qué es una hipoteca?

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En su definición más exacta, la palabra hipoteca se refiere a un derecho que grava bienes inmuebles para garantizar el cumplimiento de una obligación o el pago de una deuda.

Esta definición también se refiere a la cantidad de dinero que constituye esa deuda.

Por su funcionamiento, las hipotecas se utilizan para comprar una vivienda nueva o para pedir préstamos de dinero sobre el valor de una vivienda que ya tengas.

Generalmente las hipotecas se aplican sobre bienes inmuebles como casas o terrenos, pero también es posible generar una hipoteca sobre bienes muebles como vehículos u obras de arte.

Así por ejemplo, una persona puede hacer un contrato de hipoteca sobre su casa sin que tenga que dejarla para entregarla al acreedor.

Sin embargo siempre se debe tomar en cuenta la garantía hipotecaria antes de firmar cualquier documento.

¿Qué es una garantía de hipoteca?

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Es el derecho que se concede sobre un inmueble a una institución con la que se contrae una deuda, ya que en caso de que la deuda no sea pagada, quien dió el dinero en préstamo pueda volverse el propietario del inmueble para venderlo y recuperar el dinero.

Elementos básicos de un contrato de hipoteca

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Ahora te vamos a decir cuáles son los elementos básicos que tiene una hipoteca y que debes conocer para tener muy claro cómo funciona:

  • Capital, que es el monto total de recursos que le prestan al deudor. Generalmente el capital prestado es menor al valor del bien dejado como garantía en la hipoteca.

 

  • Luego tenemos la tasa de interés, que implica un cobro de un porcentaje fijo o variable sobre la deuda.

 

  • El plazo, te indica el tiempo en el que se espera que devuelvas el dinero que te prestaron.

 

  • El deudor es la persona que recibe el dinero de la hipoteca.

 

  • El acreedor es una institución bancaria o crediticia que es la que presta el dinero al deudor.

Veamos a continuación un ejemplo con los elementos anteriores:

Francisco es el deudor que firma un contrato de hipoteca con el Banco X que es el acreedor.

En este contrato se establece que el Banco X, le prestará un monto 3,000,000 millones de pesos, este importe es el capital con una tasa de interés del 7% anual.

Francisco por su parte, se compromete a pagar este préstamo en un plazo de 20 años en cuotas mensuales.

Puntos importantes que debes revisar en una hipoteca

  • La cantidad del préstamo.
  • La tasa de interés y los puntos asociados.
  • Los costos adicionales que incluyen, seguros, gastos, etc.
  • El tipo de tasa de interés que puede ser fija o variable.
  • El plazo del préstamo, o el tiempo que se tiene para pagarlo.
  • Si el préstamo tiene otros puntos de riesgo, como penalidades por pago anticipado, cláusula de pago global final, entre otros.

Busca de entre todas las opciones que hay, una hipoteca que puedas pagar aún tomando en cuenta todas tus prioridades.

¿Para qué se utilizan los contratos de hipotecas?

En general los contratos de hipotecas se utilizan para obtener financiamiento a largo plazo y por un monto importante de recursos que de otra forma sería difícil conseguir.

La hipoteca tiene la gran ventaja de que el deudor no tiene que entregar el bien en garantía y puede seguir disfrutando de él.

¿Es lo mismo la hipoteca que un crédito hipotecario?

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No es lo mismo, ya que el crédito hipotecario es un contrato por el cual se entrega una cantidad de dinero, que hay que devolver en los plazos y condiciones pactadas, entre las que se encuentra el pago de un interés.

La hipoteca es la garantía que asegura las devoluciones de las cantidades entregadas como préstamo.

¿Qué significa hipotecar tu casa?

Cuando una persona se ve en la necesidad de hipotecar su casa, generalmente es para solucionar un problema relacionado con la falta de liquidez o porque necesita resolver un problema que no se había tomado en cuenta.

El préstamo hipotecario permite tener acceso a una cantidad importante de dinero, siempre y cuando quien lo solicite, ponga como garantía un bien inmueble, que puede ser su casa.

Es altamente importante para quien solicita y obtiene una hipoteca, cumplir puntualmente con los pagos de la misma, para cumplir con el compromiso acordado con la institución que le brindó este recurso.

En caso contrario, es decir, si quien obtuvo la hipoteca no cumple con su obligación de pago, el banco puede ejecutarla y quedarse con la vivienda.

Ahora que conoces el significado de hipotecar tu casa, es importante que conozcas los tipos de hipotecas que existen en el mercado.

Tipos de hipoteca

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Las hipotecas existentes en el mercado actualmente son las siguientes:

Hipoteca de tipo fijo

Este tipo de hipotecas presentan cuotas estables y que no sufren modificaciones. Esto se debe a que los aumentos y disminuciones en los tipos de interés no afectan a tu hipoteca.

De esta forma es mucho más fácil calcular los gastos fijos e incorporarlos a tu presupuesto mensual, para que tengas esta inversión bajo control.

Sin embargo, este tipo de hipoteca tiene la desventaja de que el plazo de amortización es más corto, por lo que tienes menos tiempo para pagar por la propiedad hipotecada.

Por plazo de amortización se entiende el tiempo que te tomará pagar el préstamo que realizaste.

Hipoteca de tipo variable

Con ellos, los tipos de interés pueden aumentar o disminuir tu cuota en el momento de la revisión.

Sin embargo, el plazo de amortización puede ser de 20, 30 ó 40 años y las comisiones que se paga por ellas pueden ser reducidas o incluso nulas.

Debes prestar especial atención a estas hipotecas, ya que existe el riesgo de que tu cuota aumente con la subida de los tipos de interés.

Hipoteca de tipo mixto

En este caso, tus cuotas se pueden regir por un interés fijo cuando los indicadores de referencia están a la alza.

Los indicadores de referencia son los que usan las instituciones bancarias para actualizar el tipo de interés de las hipotecas. En México, estos indicadores son establecidos por el Banco de México (Banxico).

En este esquema, el plazo de amortización es similar al de las hipotecas de tipo variable.

Las hipotecas de tipo mixto pueden ser perjudiciales si el mercado marca tipos mínimos y tus cuotas se rigen por un interés fijo.

Hipoteca de cuota fija

Esta clase de hipotecas tiene la particularidad de ser variable, pero con cuota fija, por lo que comparte ventajas con las de tipo fijo.

Tu plazo de amortización puede alargarse o acortarse en función de cómo evolucionan los indicadores de referencia.

Por ello, si el mercado está a la alza, se extenderá el plazo. Pero si se encuentra a la baja, el plazo se reducirá.

Ahora que conoces los diferentes tipos de hipotecas a los que puedes tener acceso, probablemente te estés preguntando si es posible que con tantas opciones, se puede hipotecar una propiedad más de una vez.

Por esta razón, es que existen las hipotecas de primer y segundo grado.

¿Qué es una hipoteca de primer y segundo grado?

Cuando ya has hipotecado un bien inmueble, se puede decir que tienes una hipoteca de primer grado porque la propiedad ya está siendo utilizada como garantía para el pago de un préstamo.

Sin embargo, bajo ciertas condiciones es posible tener una hipoteca de segundo grado cuando obtienes un préstamo hipotecario que se te otorga sobre una propiedad que ya es garantía de otro crédito hipotecario.

En este caso, la institución que te otorgó el primer préstamo tiene el derecho de recuperación del monto garantizado en la hipoteca, ante otros acreedores, que también tienen garantía de pago sobre la misma propiedad.

¿Qué tomar en cuenta al momento de elegir una hipoteca?

1. Porcentaje de la vivienda que no se incluye en la hipoteca

No siempre ocurre que todo el precio de una vivienda esté incluido en una hipoteca, por lo que debes tomar esto en cuenta al iniciar este proceso.

La gran mayoría de hipotecas cubren entre un 70 y un 80% del costo total de un bien inmueble, por lo que si éste es tu caso, debes pensar en cómo obtener el financiamiento que te hace falta para llegar a tu objetivo.

Así que antes de solicitar una hipoteca, primero pregunta las condiciones de la misma, para que estés enterado de lo que vas a obtener por tu propiedad.

2. Evalúa la cuota hipotecaria

Debes hacer un análisis minucioso sobre la cuota base de tu préstamo hipotecario e incluirla entre tus gastos mensuales.

Al hacer esto, podrás contemplar el pago de tu cuota entre tus gastos mensuales, para que este pago no afecte tu estilo de vida.

3. Haz un cálculo realista de tus gastos

Para ello, lo mejor es que tomes en cuenta todos tus ingresos, para que luego hagas una suma total de tus gastos fijos y no fijos.

Los gastos fijos pueden ser la renta, la luz o el gas. Y entre los no fijos puedes ubicar tus salidas, comidas fuera de casa o la compra de ropa y calzado.

Al hacerlo, puedes establecerte un presupuesto mensual en el que incluyas el pago de la hipoteca entre tus gastos, como se mencionaba en el punto anterior, para que este proceso te resulte práctico de llevar a cabo.

4. Utiliza precalificadores y simuladores hipotecarios

Éstas herramientas se encuentran disponibles en internet, por lo que solo basta con que te des un momento para navegar por la red y encontrarlos.

Con estos elementos, puedes conocer cuánto es lo que pagarás y durante cuánto tiempo, antes de solicitar la hipoteca.

Para hacerlos funcionar, solo basta con que ingreses los datos que te solicitan estas herramientas, para que puedas comparar los beneficios entre una y otra hipoteca.

Tómate tu tiempo para realizar esta tarea, para que puedas elegir de la mejor forma la hipoteca que te resulte más favorable.

5. Enganche

Entre mayor sea el ahorro previo que tengas para el enganche del inmueble a adquirir, menor será el porcentaje de financiamiento que se debas solicitar y menor el pago mensual a realizar.

Hay entidades financieras que otorgan un mayor porcentaje del valor de la vivienda a financiar y solicitan un menor enganche.

Ésto les facilita a muchas personas la compra de su casa porque les exige un menor desembolso inicial. Sin embargo, se traduce en un costo financiero más elevado.

Hacer un plan de ahorro para cubrir el enganche del crédito hipotecario equivalente a menos el 30% del valor comercial de la vivienda y se traducirá en un significativo ahorro financiero.

6. Plazo

Los organismos gubernamentales de vivienda ofrecen plazos de hasta 30 años.

Los bancos y otras instituciones financieras que manejan este tipo de producto tienen distintos programas de financiamiento y contemplan plazos que van de 5 a 20 años.

Entre menor sea el plazo del crédito, mayor va a ser el pago mensual pero se reduce el monto de intereses pagados, es decir, el costo total de la vivienda resulta menor.

7. Intereses

Como te comentamos una hipoteca puede contratarse a un tipo de interés, ya sea fijo, variable o mixto.

Tomar en cuenta el nivel de tasa de interés que cobra una institución financiera en sus esquemas de crédito hipotecario es importante, pero también lo es analizar el tipo de tasa que se elige o que se va a pagar.

En un crédito hipotecario es necesario tener certidumbre de cuánto se va a pagar de interés de acuerdo a los mercados financieros sin importar si sube o baja la tasa de interés.

La certidumbre solo se obtiene contratando un crédito con tasas de interés fijas.

Es recomendable contratar un crédito a tasa fija y pagos fijos, esto da total certeza a las deudas de largo plazo.

¿Cuánto ahorrar antes de adquirir una hipoteca?

Se recomienda que si estás pensando en solicitar una hipoteca, tomes en cuenta si obtendrás el 100% del valor del inmueble o si será el 80% ó el 70%.

Al hacer esto, tienes la posibilidad de calcular si necesitas tener el 10% o el 20% del valor del inmueble, dependiendo de la cantidad de dinero que obtengas de la hipoteca.

Ésto es para que puedas pagar los gastos extra que se pueden generar durante el proceso, y que probablemente no hayas tomado en cuenta al iniciarlo.

¿Cómo elegir la mejor opción hipotecaria del mercado?

Para lograr este objetivo con éxito, debes informarte acerca de todas las opciones existentes en el mercado, contemplando las cuotas que debes pagar y los montos a los que puedes tener acceso.

Justo como se recomendaba en el apartado de simuladores y precalificadores, lo mejor es que te tomes tu tiempo y explores todas las opciones existentes.

Para que este ejercicio te resulte más sencillo, lo mejor es que elabores una lista con las cuotas y montos de cada hipoteca, para que puedas ir decidiendo cuál es la que mejor se ajuste a tus necesidades.

Toma en cuenta los beneficios y flexibilidad de cada plan, para que puedas usarlos como una forma de evaluar cuál es la opción que te ofrece las mejores condiciones.

¿Dónde comprar tu casa?

Para comprar tu casa, considera cuál es la mejor zona, esta puede ser en la que realiza tus actividades cotidianas: trabajo, estudio, entretenimiento, cultura, cerca de tu familia.

Este es un punto verdaderamente importante y necesario que evalúes en el momento en que decidas comprar tu casa, sobre todo, en zonas urbanas cuya movilidad se ha convertido en un verdadero problema.

Considerar, además de la ubicación del inmueble que se desea comprar, la plusvalía que han ganado las viviendas ahí ubicadas y la prospección que tendrá la zona a futuro, pues adquirir una propiedad para vivir es una inversión.

Cuando elijas la ubicación puedes observar un buen indicador del potencial plusvalía es el tipo de proyectos que se están desarrollando en el área, uso de suelo, infraestructura y otros.

Recomendaciones

Antes de solicitar un crédito hipotecario, debes informarte, comparar y determinar quién te ofrece el mejor costo beneficio de acuerdo a tus necesidades.

Recuerda que éste representa un gran compromiso puesto que la casa misma es la que garantizará tu responsabilidad de pago.

Así que no lo tomes a la ligera, cualquier incumplimiento puede poner en riesgo tu patrimonio.

Si el esquema que te ofrece una hipoteca inmobiliaria no te convence, puedes explorar otras opciones que existen actualmente en el mercado.

Por ejemplo, existe el autifinanciamiento inmobiliario, una opción que te permite, con base en tus ahorros y con el apoyo de una institución, obtener el financiamiento que necesitas para que puedas estrenar la casa o departamento que buscas.

Una institución que ofrece este esquema es Tanda Casa, que además ofrece como ventajas la posibilidad de que tú decidas en qué momento estrenar la casa que deseas, ya sea en 3 años o menos.

Así que explora la mejor opción para ti y que nada se interponga entre tú y tu sueño de tener casa propia.

¿Cómo determinar qué tipo de casa me conviene comprar?